FINANCIAR EL 80, 90 O 100 %
DE TU VIVIENDA.
Dos personas pueden comprar la misma casa y necesitar cantidades muy diferentes de ahorro. La diferencia está, en parte, en cuánto dinero les financia el banco.
Comparamos tres hipotecas sobre una vivienda de 200.000 €: la entrada que tendrías que aportar, la cuota mensual y lo que acabarías pagando en intereses.
MÁS PRÉSTAMO.
Financiar el 100 % del precio no significa que el banco pague también los impuestos y gastos de compra.
MISMA CASA.
TRES FORMAS DE FINANCIARLA.
Imagina que compras una vivienda de 200.000 € y que su tasación también es de 200.000 €. Comparamos cuánto prestaría el banco en cada escenario y qué parte del precio tendrías que aportar tú.
| Concepto | 80 % | 90 % | 100 % |
|---|---|---|---|
| Precio de compra | 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € |
| Importe hipotecario | 160.000 € | 180.000 € | 200.000 € |
| Entrada con tus ahorros | 40.000 € | 20.000 € | 0 € |
| Impuestos y gastos | Aparte | Aparte | Aparte |
| Dificultad de acceso | Financiación habitual | Exige condiciones específicas | Más restringida |
La tabla muestra porcentajes sobre el precio de compraventa. Es un ejemplo matemático, no una oferta bancaria. La tasación y los criterios de la entidad pueden modificar el importe máximo disponible.
El 100 % elimina la entrada sobre el precio, pero no los impuestos, la tasación y los gastos que te correspondan. Para conocerlos, consulta la guía específica de costes de compraventa.
Consultar impuestos y gastos de compra
EL AHORRO QUE NECESITAS
CAMBIA MÁS DE LO QUE PARECE.
A la entrada debes sumar impuestos y gastos de compra. Para visualizarlo, añadimos una provisión hipotética de 20.000 € a los tres escenarios anteriores.
| Concepto | 80 % | 90 % | 100 % |
|---|---|---|---|
| Entrada | 40.000 € | 20.000 € | 0 € |
| Provisión de impuestos y gastos | 20.000 € | 20.000 € | 20.000 € |
| Fondos propios estimados | 60.000 € | 40.000 € | 20.000 € |
La provisión de 20.000 € es una hipótesis para comparar los escenarios. No representa el impuesto general de España ni una estimación válida para todas las compras. Tu presupuesto fiscal puede ser mayor o menor según el territorio, el inmueble y tus circunstancias.
Ya sabes cuánto tienes ahorrado?
Introduce el precio de compra y tus fondos disponibles para estimar qué porcentaje de financiación necesitarías.
MENOS DINERO AL COMPRAR.
MÁS CUOTA DURANTE AÑOS.
Supongamos una hipoteca fija al 3 % TIN, con un plazo de 30 años, cuotas mensuales constantes y sin comisiones ni productos adicionales. Este tipo es una hipótesis de cálculo, no una oferta disponible.
| Concepto | 80 % | 90 % | 100 % |
|---|---|---|---|
| Capital prestado | 160.000 € | 180.000 € | 200.000 € |
| Cuota mensual aproximada | 674,57 € | 758,89 € | 843,21 € |
| Intereses totales aproximados | 82.844 € | 93.200 € | 103.555 € |
| Diferencia de cuota respecto al 80 % | Referencia | +84,32 €/mes | +168,64 €/mes |
Con estas condiciones, financiar el 100 % supone pagar aproximadamente 168,64 € más al mes que financiar el 80 %. Además, acumularías unos 20.711 € más de intereses durante los 30 años.
Las cuotas se calculan mediante amortización francesa. Los importes están redondeados y suponen que no hay amortizaciones anticipadas ni cambios de condiciones. No incluyen seguros, comisiones ni otros costes necesarios para calcular la TAE.
La cuota que puedes pagar importa tanto como la entrada.
El banco evaluará tus ingresos, tus otras deudas y la sostenibilidad de los pagos, además del porcentaje solicitado.
EL PORCENTAJE QUE PIDES
INFLUYE EN TU SOLICITUD.
La diferencia entre estos porcentajes va más allá de la entrada. Cuanto mayor es la financiación respecto al valor de la garantía, mayor puede ser el riesgo que analiza la entidad.
Hipoteca al 80 %.
Es una referencia habitual para vivienda habitual. Necesitas una aportación inicial mayor, pero solicitas menos capital y puedes reducir los intereses totales si mantienes el mismo tipo y plazo.
El banco seguirá comprobando tu solvencia y las características del inmueble.
Hipoteca al 90 %.
Reduce la entrada a la mitad respecto al escenario del 80 %. Algunas entidades contemplan financiación elevada para determinados perfiles, pero pueden imponer requisitos adicionales.
Ver financiación al 90 %Hipoteca al 100 %.
Permite plantear una compra sin aportar entrada sobre el precio, siempre que se apruebe la operación. La disponibilidad es más limitada y los impuestos y gastos siguen necesitando financiación o fondos propios.
Ver financiación al 100 %El banco determina el porcentaje y la base de cálculo de acuerdo con su política de riesgos. El precio de compraventa y la tasación pueden ser diferentes, por lo que debes comprobar sobre qué importe aplica el porcentaje ofrecido.
Tasación y concesión de hipotecas: Banco de España
EL 90 % DE QUÉ IMPORTE?
PRECIO Y TASACIÓN NO SON LO MISMO.
Imagina que acuerdas comprar por 200.000 €, pero la vivienda se tasa en 180.000 €. Una oferta calculada sobre la tasación puede proporcionar menos dinero del que esperabas.
Si el banco aplicase el 90 % sobre los 180.000 € de tasación, el préstamo resultante sería de 162.000 €. Para pagar los 200.000 € al vendedor tendrías que aportar 38.000 €, además de los impuestos y gastos.
Si otra entidad utilizase el menor valor entre precio y tasación, el resultado en este ejemplo también sería de 162.000 €.
Antes de comparar ofertas, pregunta expresamente cuál es la base de cálculo y qué importe máximo estudiarían para tu vivienda.
A esta cantidad debes sumar los impuestos y gastos. Es una simulación de cálculo, no una regla común a todas las entidades.
SI NECESITAS MÁS DEL 80 %,
QUÉ PUEDES COMPROBAR?
Contar con menos ahorro no significa automáticamente que debas descartar la compra, pero necesitas confirmar qué financiación puede aceptar una entidad para tu operación.
Existen productos para determinados perfiles, programas de avales públicos y operaciones que pueden evaluarse con garantías adicionales. Cada vía tiene condiciones y riesgos diferentes.
Entender el programa de avales ICO-
01
Comprueba tu capacidad de pago.
Calcula qué cuota podrías asumir junto con tus demás obligaciones, sin comprometer los gastos habituales del hogar.
-
02
Estudia los programas de avales.
Los avales ICO para primera vivienda y otros programas públicos pueden facilitar financiación alta a compradores elegibles.
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03
Revisa si tu perfil tiene opciones específicas.
La estabilidad laboral, los ingresos y las garantías pueden influir en las condiciones que estudia cada banco.
-
04
Compara el coste antes de decidir.
Una financiación mayor puede reducir el esfuerzo inicial, pero aumentar la cuota y los intereses durante la vida del préstamo.
DUDAS SOBRE
EL PORCENTAJE FINANCIADO.
Antes de elegir una cifra, conviene entender qué cubre el préstamo y qué gastos seguirán dependiendo de tus ahorros.
Qué significa financiar el 80 % de una vivienda
Significa recibir un préstamo equivalente al 80 % del importe que utiliza el banco como referencia. Si ese importe es de 200.000 €, el préstamo sería de 160.000 € y aportarías 40.000 € del precio, más impuestos y gastos.
Es obligatorio que el banco financie solo el 80 %
No existe un límite legal general que obligue a todas las entidades a conceder exclusivamente el 80 %. El porcentaje depende de su política de riesgos y de las características del préstamo.
Qué diferencia hay entre el 90 % y el 100 %
En una vivienda de 200.000 €, el 90 % representa 180.000 € y el 100 %, 200.000 €. La diferencia de capital es de 20.000 €, que también afecta a la cuota y a los intereses.
Una hipoteca al 100 % incluye los impuestos
No necesariamente. Financiar el 100 % del precio de compra no implica financiar los impuestos, la tasación ni los demás gastos de adquisición.
Puedo conseguir el 100 % con un aval ICO
El programa permite estudiar préstamos de hasta el 100 % del menor valor entre el precio y la tasación, sin impuestos ni gastos, para compradores que cumplan sus condiciones. El banco debe aprobar la operación.
Una financiación mayor implica más intereses
Si mantienes el mismo tipo de interés y plazo, pedir más capital supone pagar más intereses en términos absolutos. El coste final también depende de las condiciones concretas que te ofrezca la entidad.
Qué ocurre si la tasación es inferior al precio
Puede reducir el importe financiable, según la base de cálculo que utilice el banco. Tendrías que cubrir con tus propios fondos la diferencia que no quedase financiada.
Qué porcentaje me conviene solicitar
Depende de tus ahorros, ingresos, otras deudas, cuota asumible y condiciones disponibles. Compara tanto el dinero que necesitas al comprar como el coste de devolver el préstamo.
Conviene gastar todos mis ahorros en la entrada
No suele ser prudente quedarte sin margen para imprevistos. Además de los gastos de compra, debes considerar los desembolsos de la vivienda y mantener una reserva adecuada para tu situación.
SABES CUÁNTO NECESITAS.
AVERIGUA QUÉ PUEDEN ESTUDIAR.
Si ya tienes un presupuesto para comprar y sabes cuánto ahorro puedes aportar, el siguiente paso es valorar qué porcentaje de financiación puede encajar con tus circunstancias.
Consultar qué financiación necesito
Déjanos tu nombre y una forma de contacto. El código postal es opcional.