NOVACIÓN DE HIPOTECA:
QUÉ PUEDES CAMBIAR Y CUÁNTO CUESTA.
Tu hipoteca puede dejar de encajar con tus necesidades. Quizá quieras reducir el interés, cambiar de tipo variable a fijo, ampliar el plazo o modificar el capital pendiente.
La novación permite negociar esos cambios con tu propio banco. Te explicamos cuándo es posible, qué gastos puede generar y qué debes comparar antes de firmar.
NUEVAS CONDICIONES.
La entidad no está obligada a aceptar la modificación solicitada. Las condiciones requieren negociación y aprobación.
RENEGOCIAR TU HIPOTECA
SIN CAMBIAR DE BANCO.
Una novación hipotecaria es un acuerdo entre tú y tu entidad financiera para modificar determinadas condiciones de un préstamo que ya tienes contratado.
Puedes solicitar el cambio porque tus circunstancias económicas han variado, porque han aparecido condiciones más competitivas o porque necesitas ajustar la estructura de tu deuda.
El banco debe estudiar la solicitud y aceptar la modificación. Puede pedir información económica actualizada, revisar las garantías y ofrecer unas condiciones distintas de las que propones.
Si alcanzáis un acuerdo, la modificación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Consultar la explicación del Banco de EspañaEL BANCO DECIDE.
Antes de aceptar, revisa el interés, el plazo, la cuota, el capital y cualquier producto asociado.
QUÉ PUEDES MODIFICAR
EN TU HIPOTECA.
La novación permite negociar distintos elementos del contrato. Cada modificación tiene efectos diferentes sobre la cuota, los intereses y la cantidad que acabarás pagando.
Tipo de interés.
Negociar un interés más bajo o cambiar la modalidad del préstamo, por ejemplo de variable a fijo. Debes comparar tanto la cuota inicial como el coste durante el plazo restante.
Plazo de devolución.
Ampliar el plazo puede reducir la cuota mensual, pero normalmente aumenta los intereses totales. Acortarlo puede tener el efecto contrario.
Capital del préstamo.
Puedes negociar una ampliación de capital o una reducción de la deuda dentro de una operación de modificación. Una ampliación exige un nuevo estudio de solvencia y garantías.
Otras condiciones financieras.
Según el acuerdo y la normativa aplicable, también pueden modificarse aspectos del sistema de amortización o de las garantías personales.
CUÁNTO CUESTA
MODIFICAR TU HIPOTECA.
No existe un precio único para todas las novaciones. El coste depende de qué condiciones cambies, de tu contrato y de las reglas legales aplicables.
La entidad puede cobrar una comisión de novación cuando proceda. Si únicamente modificas el plazo de vencimiento, la comisión no puede superar el 0,1 % del capital pendiente.
También pueden intervenir gastos de tasación, notaría y registro, según el tipo de modificación. Para las novaciones sujetas a la Ley 5/2019 se aplica el reparto legal de gastos correspondiente; por tanto, no debes asumir que todos esos conceptos te corresponden a ti.
Algunas modificaciones de interés o plazo cuentan con reducciones arancelarias y exenciones fiscales específicas. Pide un desglose antes de aceptar la oferta.
ANTES DE FIRMAR.
Solicita los costes por escrito. No presupongas que una novación es gratuita ni que siempre conlleva los mismos gastos.
NOVACIÓN O SUBROGACIÓN.
CUÁL TE CONVIENE?
Si buscas mejores condiciones para tu hipoteca, puedes negociar con el banco actual o estudiar una oferta de otra entidad. La comparación debe incluir el coste de cambiar y las condiciones que mantendrás durante los años restantes.
Novación: negocias con tu banco.
Solicitas cambios sobre el préstamo existente. Puede resultar más sencilla cuando tu entidad está dispuesta a mejorar las condiciones y el coste de formalización es razonable.
Subrogación: cambias de banco.
Trasladas la hipoteca a otra entidad que acepta asumirla con nuevas condiciones. Requiere una oferta, trámites específicos y comparar los costes del cambio.
Ver cómo funciona una subrogaciónCompara el coste completo.
Revisa TIN, TAE cuando corresponda, cuota, intereses pendientes, plazo, comisiones, seguros y otros productos asociados. Una cuota inferior puede implicar pagar más intereses si amplías el plazo.
Quieres estudiar si puedes mejorar tu hipoteca?
Antes de decidir entre novar o cambiar de entidad, compara las condiciones actuales con las alternativas disponibles.
DEL PRIMER CONTACTO
A LAS NUEVAS CONDICIONES.
Conviene preparar la negociación antes de solicitar la modificación. Cuanto mejor conozcas tu préstamo actual y el cambio que buscas, más fácil será comparar la propuesta de tu banco.
Si la operación está sujeta a la Ley 5/2019, la entidad debe facilitar la documentación precontractual correspondiente, incluidas las modificaciones que se van a incorporar.
Consultar la Ley 5/2019 en el BOE-
01
Revisa tu hipoteca actual.
Recopila la escritura, el capital pendiente, el tipo de interés, el plazo restante y los productos que tienes contratados.
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02
Define qué quieres cambiar.
Puede ser reducir intereses, ajustar la cuota, ampliar el plazo o modificar otra condición. Determina qué mejora esperas conseguir.
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03
Solicita una propuesta a tu entidad.
El banco estudiará la viabilidad y podrá pedir nóminas, declaraciones fiscales, información patrimonial u otros documentos.
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04
Compara y formaliza el acuerdo.
Revisa los documentos precontractuales, los gastos y las condiciones. Si aceptáis el cambio, se formaliza en escritura pública y se inscribe.
PREGUNTAS
FRECUENTES.
Resolvemos las dudas habituales sobre los cambios de condiciones, las comisiones y las alternativas a una novación.
Qué es una novación de hipoteca
Es un acuerdo con tu entidad para modificar condiciones del préstamo hipotecario que ya tienes contratado. Puede afectar al tipo de interés, al plazo, al capital o a otras condiciones financieras.
Mi banco está obligado a aceptar una novación
No. El banco estudia la solicitud y puede aceptarla, rechazarla o proponer unas condiciones diferentes. Existen medidas legales específicas para determinados supuestos, pero la novación ordinaria requiere acuerdo entre las partes.
Cuánto cuesta hacer una novación hipotecaria
Depende de las modificaciones, del contrato y de la normativa. Puede haber comisión y, según la operación, gastos de tasación o formalización. Para modificar el plazo de vencimiento existe un límite legal de comisión del 0,1 % del capital pendiente.
Puedo cambiar mi hipoteca variable a fija
Puedes solicitarlo a tu banco mediante una novación. La entidad deberá aceptar las nuevas condiciones. También puedes estudiar una subrogación a otra entidad.
Qué diferencia hay entre novación y subrogación
Con una novación modificas condiciones con tu banco actual. Mediante una subrogación de acreedor, otra entidad pasa a ser la prestamista de tu hipoteca, con las condiciones que correspondan al acuerdo.
Si amplío el plazo pagaré menos intereses
No necesariamente. Ampliar el plazo suele reducir la cuota mensual, pero puede aumentar el importe total de intereses. Debes comparar ambos resultados antes de aceptar.
Puedo ampliar el capital de mi hipoteca
Puedes negociarlo, pero la entidad valorará nuevamente la solvencia, el importe solicitado y las garantías. Las condiciones y los gastos pueden ser distintos de los de una novación limitada al interés.
Necesito acudir al notario para una novación
Sí. Las modificaciones del préstamo hipotecario que se formalizan mediante novación deben documentarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Se puede eliminar a un titular mediante una novación
Es posible plantear cambios de titularidad o de garantías, pero requieren la aceptación de la entidad y pueden depender también de otros negocios jurídicos, como una adjudicación de vivienda.
Cómo sé si me compensa cambiar las condiciones
Compara cuánto te queda por pagar con el préstamo actual frente al nuevo escenario. Incluye cuotas, intereses futuros, comisiones, gastos, plazo y productos asociados.
TU HIPOTECA HA CAMBIADO POCO.
TUS OPCIONES PUEDEN HABER CAMBIADO.
Si estás pensando en negociar con tu banco, también puede interesarte conocer las condiciones que podrías encontrar en otra entidad.
Cuéntanos qué quieres modificar. Podemos conocer tu situación y explicarte cómo continuar con un estudio de alternativas hipotecarias.
Consultar alternativas para mi hipoteca
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