QUÉ DOCUMENTOS NECESITAS
PARA UNA HIPOTECA AUTOPROMOTOR.
Para financiar la construcción de tu casa, el banco necesita estudiar algo más que tus ingresos. También debe comprobar el terreno, el proyecto, los permisos y el presupuesto de la obra.
Organiza los documentos por etapas, identifica qué puede faltarte y conoce qué justificantes suelen pedirte durante la construcción para disponer del dinero.
A LA CASA TERMINADA.
La documentación exacta depende de la entidad, del municipio y de las características de la construcción.
CINCO GRUPOS DE DOCUMENTOS.
UN EXPEDIENTE ORDENADO.
Utiliza esta tabla como lista inicial de preparación. Algunos documentos serán exigidos por normativa, otros dependen de las condiciones de la entidad o de tu proyecto.
| Fase | Documentos | Qué permiten comprobar |
|---|---|---|
| 01. Terreno | Escritura de propiedad, nota simple y documentación urbanística cuando proceda | Titularidad, cargas y viabilidad de edificación |
| 02. Proyecto | Proyecto técnico visado y licencia municipal de obras | Características y autorización de la construcción |
| 03. Presupuesto | Presupuesto desglosado, contrato de construcción si existe y calendario de ejecución | Coste previsto, plazos y necesidades de financiación |
| 04. Financiación | Documentación personal y económica, justificantes de fondos propios y tasación | Solvencia y valor de la garantía |
| 05. Construcción | Certificaciones parciales, comprobaciones de avance y documentación final | Ejecución de la obra y cumplimiento de las condiciones para disponer del préstamo |
La entidad puede pedir documentación complementaria en cualquiera de estas fases. No todos los proyectos requieren exactamente los mismos trámites.
Consultar la explicación del Banco de España
PRIMER PASO:
DEMUESTRA QUÉ PUEDES CONSTRUIR.
Antes de valorar la casa futura, el banco necesita saber dónde se construirá y qué derechos tienes sobre esa parcela.
Habitualmente te solicitará la escritura que acredita la propiedad y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Con estos documentos podrá comprobar quién es el titular y qué cargas figuran inscritas.
La clasificación urbanística y las condiciones de edificación también importan. Según el municipio y la operación, puede ser útil aportar información urbanística, una cédula o un certificado que detalle los usos y parámetros permitidos.
Si el terreno todavía no es tuyo, ten en cuenta que muchas hipotecas autopromotor están diseñadas para financiar la construcción sobre una parcela ya adquirida. La compra del solar puede requerir otra solución financiera.
Ver financiación para construir tu viviendaAntes de comprar el solar, comprueba con el ayuntamiento y un técnico competente que el proyecto previsto es viable.
DEL PLANO AL PRESUPUESTO.
LO QUE NECESITA VER EL BANCO.
La entidad tiene que conocer la casa que vas a construir, comprobar que cuenta con las autorizaciones necesarias y valorar si el dinero previsto permite terminarla.
Proyecto técnico visado.
Define la vivienda, sus características constructivas y las soluciones técnicas. Para la financiación autopromotor, las entidades suelen pedir el proyecto de ejecución con el visado correspondiente.
Licencia municipal de obras.
Acredita la autorización urbanística necesaria para ejecutar el proyecto. Debes comprobar que esté vigente y que la construcción prevista se ajuste a sus condiciones.
Presupuesto de construcción.
Debe permitir identificar los trabajos y su coste. Conviene separar estructura, instalaciones, acabados, honorarios técnicos, impuestos, licencias y posibles imprevistos.
Calendario y ejecución.
Un cronograma y, cuando exista, el contrato con la constructora ayudan a conocer los plazos, las fases y las necesidades de pago durante la obra.
El presupuesto debe contemplar la vivienda terminada.
Si te quedas sin fondos a mitad de la construcción, la aprobación inicial de la hipoteca no resolverá automáticamente ese déficit.
EL PROYECTO PUEDE SER VIABLE.
TU HIPOTECA TAMBIÉN DEBE SERLO.
Además de analizar la construcción, el banco estudiará tus ingresos, tus deudas y los fondos que puedes aportar.
Prepárate para presentar documentación económica adaptada a tu perfil: nóminas o justificantes de ingresos, declaraciones fiscales, información sobre préstamos existentes y acreditación de los ahorros disponibles.
La entidad también podrá solicitar una tasación que contemple la vivienda proyectada y el valor esperado una vez terminada. Ese informe ayuda a evaluar la garantía hipotecaria, pero no sustituye el estudio de solvencia.
Necesitarás un margen financiero para los conceptos que no cubra el préstamo y para afrontar desviaciones del presupuesto. Los porcentajes de financiación varían entre entidades y operaciones.
Consultar qué comprueba el banco sobre tus ingresosUNA SOLICITUD.
La concesión está sujeta a los criterios de riesgo y a las condiciones específicas de la entidad.
LA OBRA AVANZA.
EL DINERO SE LIBERA POR FASES.
En muchas hipotecas autopromotor, el banco no entrega todo el préstamo al comienzo. Establece condiciones y comprobaciones para autorizar cada disposición.
| Momento | Documentación habitual | Objetivo |
|---|---|---|
| Inicio de obra | Documentación de inicio, proyecto y licencia conforme a lo pactado | Comprobar las condiciones para la primera disposición |
| Durante la ejecución | Certificaciones parciales de obra y comprobaciones exigidas por la entidad | Justificar los trabajos ejecutados y autorizar nuevas disposiciones |
| Finalización | Certificado final de obra y documentación de terminación correspondiente | Acreditar el cumplimiento de las condiciones de cierre |
El número de disposiciones, los porcentajes liberados y los documentos exigidos en cada fase dependen del contrato hipotecario. No existe un calendario bancario único aplicable a todas las obras.
Planifica los pagos de la constructora junto con las disposiciones del banco.
Puede haber diferencias entre el momento en el que debes pagar un trabajo y aquel en el que la entidad autoriza la siguiente entrega de fondos.
LA CONSTRUCCIÓN TERMINA.
EL EXPEDIENTE TODAVÍA NO.
Al concluir los trabajos tendrás que acreditar su finalización y cumplir los trámites administrativos que correspondan para utilizar e inscribir la vivienda.
La Ley de Ordenación de la Edificación regula, entre otros documentos, el certificado final de obra, el acta de recepción y la documentación de la obra ejecutada.
También pueden ser necesarios la declaración de obra nueva terminada, los trámites registrales y las autorizaciones de primera ocupación o equivalentes, conforme a las normas aplicables en tu municipio y comunidad autónoma.
Consultar la Ley de Ordenación de la Edificación-
01
Certificado final de obra.
Los técnicos competentes acreditan la terminación de los trabajos en los términos que correspondan.
-
02
Recepción y documentación técnica.
Se documenta la entrega de la obra y se prepara la documentación final, incluido el Libro del Edificio cuando procede.
-
03
Trámites administrativos y registrales.
Se formaliza la terminación, se gestionan las autorizaciones o declaraciones que correspondan y se actualiza la situación registral.
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04
Cierre de la financiación.
Entregas al banco los justificantes finales exigidos para acreditar que la construcción cumple las condiciones pactadas.
PREGUNTAS SOBRE
LOS DOCUMENTOS DE OBRA.
Los expedientes de autopromoción combinan requisitos técnicos, urbanísticos y financieros. Estas respuestas aclaran las dudas habituales.
Puedo pedir una hipoteca autopromotor sin tener el terreno
Las entidades suelen exigir que seas propietario de la parcela. Financiar también su adquisición es menos habitual y puede necesitar una operación distinta.
Necesito un proyecto visado para solicitar financiación
El proyecto técnico visado figura entre los documentos que habitualmente solicita el banco para estudiar la construcción. Conviene confirmar con la entidad en qué momento exige presentarlo.
Se puede aprobar la hipoteca sin licencia de obras
La licencia municipal es uno de los documentos habituales de una operación autopromotor. Una valoración preliminar de financiación no significa que el banco haya aprobado el préstamo o autorizado el inicio de la obra.
El banco exige un contrato con una constructora
Puede solicitar contratos, presupuestos o información detallada sobre quién ejecutará los trabajos. La exigencia concreta depende de la entidad y del modelo de construcción.
Para qué sirve una certificación de obra
Acredita los trabajos ejecutados en una fase de la construcción. El banco puede utilizarla, junto con otras comprobaciones, para autorizar nuevas disposiciones del préstamo.
Me entregan todo el dinero al principio
Generalmente no. La hipoteca autopromotor suele funcionar mediante desembolsos sucesivos vinculados al avance de la obra y a las condiciones pactadas.
Qué pasa si la construcción cuesta más de lo previsto
Necesitarás cubrir la diferencia o negociar una alternativa financiera. El banco no está obligado a ampliar el préstamo porque aumente el coste del proyecto.
Necesito tener ahorros aunque ya sea propietario del solar
Sí, normalmente se necesitan fondos propios. La aportación exigida depende de la valoración del terreno, el presupuesto, la financiación concedida y los costes que no cubre el préstamo.
Qué documentos debo entregar cuando termina la obra
Habitualmente deberás acreditar su terminación mediante documentación técnica y completar los trámites administrativos y registrales que correspondan. El banco podrá solicitar justificantes adicionales.
Los requisitos son iguales en todas las entidades
No. El proyecto y la obra deben cumplir la normativa aplicable, pero las entidades pueden establecer distintos criterios financieros, documentales y de disposición del préstamo.
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ESTÁ TU PROYECTO.
Ya tienes el terreno, estás preparando el proyecto o dispones de licencia de obras? Podemos conocer tu situación y orientarte sobre el siguiente paso para estudiar la financiación.
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