HIPOTECA
AUTOPROMOTOR.
Quieres construir una casa a tu medida. Para financiarla, el banco necesita conocer algo más que tus ingresos: el terreno, el proyecto, las licencias y cuánto costará terminar la obra.
Descubre cómo funciona este préstamo y qué necesitas preparar antes de solicitarlo.
A TU CASA.
La financiación depende de los requisitos de la entidad y de las características de tu proyecto.
NO COMPRAS LA CASA.
VAS A CONSTRUIRLA.
Una hipoteca autopromotor es un préstamo diseñado para financiar la construcción de una vivienda por cuenta de su futuro propietario.
A diferencia de una hipoteca para comprar una casa terminada, la entidad debe estudiar el proyecto que se va a ejecutar y comprobar cómo evoluciona la construcción.
Generalmente, el dinero se dispone por fases. El banco puede realizar una entrega inicial y autorizar nuevas disposiciones conforme se acredita el avance de la obra.
Ver cómo se entrega el dineroEl terreno.
La propiedad y las características urbanísticas deben permitir la construcción prevista.
El proyecto.
La entidad necesita valorar qué vivienda se construirá y su coste previsto.
La ejecución.
La financiación se vincula al avance y a las comprobaciones acordadas con el banco.
ANTES DE LOS CIMIENTOS,
PREPARA LOS DOCUMENTOS.
La viabilidad de una hipoteca de autopromoción depende tanto de tu capacidad económica como de la preparación técnica y administrativa de la obra.
Un terreno apto para edificar.
Habitualmente necesitarás ser propietario del solar. Debes comprobar que admite la vivienda proyectada y que cumple las exigencias urbanísticas. Comprar el terreno y financiar la construcción pueden requerir operaciones diferentes.
Proyecto técnico.
El banco suele solicitar el proyecto de ejecución y su visado colegial cuando corresponda. El proyecto permite conocer las características, dimensiones y presupuesto de la vivienda.
Licencia municipal.
La construcción debe contar con la autorización urbanística exigible. El banco necesitará comprobar que la obra puede ejecutarse conforme a la normativa aplicable.
Ya tienes el terreno, pero todavía no has empezado las obras?
Podemos conocer en qué fase está tu proyecto y qué pasos te faltan antes de solicitar financiación.
LA CASA AVANZA.
LA FINANCIACIÓN TAMBIÉN.
En una hipoteca autopromotor, el importe concedido no suele ingresarse de golpe. Las disposiciones se realizan según el calendario y las condiciones acordadas.
Cada entrega puede depender de una certificación técnica que acredite qué parte de la obra se ha ejecutado. Por eso debes coordinar los pagos al constructor con el ritmo al que el banco libera los fondos.
POR ETAPAS.
Las entregas, su importe y los documentos exigidos dependen de cada entidad. No existe un calendario universal.
EL PRESUPUESTO
DEBE LLEGAR HASTA EL FINAL.
Antes de pedir dinero para construir, necesitas conocer el coste de la obra y cuánto podrás aportar con tus ahorros.
La financiación que apruebe el banco puede ser inferior al presupuesto. Además, tendrás que considerar honorarios técnicos, licencias, impuestos, trámites y posibles imprevistos.
Si el coste de construcción aumenta o los pagos se adelantan respecto a las disposiciones del préstamo, podrías necesitar más liquidez antes de terminar tu casa.
Revisar tus ahorros disponibles-
01
Coste de construcción.
Solicita un presupuesto detallado, con capítulos de obra, calendario previsto y condiciones de pago.
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02
Gastos previos.
Considera proyecto, estudios técnicos, trámites urbanísticos, licencias y tasas que correspondan.
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03
Financiación bancaria.
Comprueba qué importe acepta estudiar la entidad y cuándo podrás disponer de cada entrega.
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04
Reserva para desviaciones.
Prevé fondos para retrasos, cambios de presupuesto y pagos que debas afrontar antes de recibir una certificación.
MIENTRAS CONSTRUYES,
TAMBIÉN HAY QUE PAGAR.
Algunas hipotecas autopromotor ofrecen un período de carencia de capital durante la construcción. Conviene entender cómo afecta a las cuotas y qué sucede cuando la vivienda queda terminada.
Durante la obra.
Si el préstamo incluye carencia de capital, puedes pagar solo intereses durante el período acordado. No significa que la financiación sea gratuita ni que deje de generar intereses.
Cuando termina la construcción.
La entidad puede requerir el certificado final de obra y otros documentos para comprobar que la vivienda ha quedado terminada conforme a lo pactado.
Después de la carencia.
Comienza o continúa la devolución del capital según el cuadro de amortización acordado. Debes comprobar cuál será la cuota prevista tras esa etapa.
La cuota durante la obra puede ser distinta de la definitiva.
Antes de aceptar una oferta, compara ambas etapas y comprueba cómo afectarán a tus ingresos.
PREGUNTAS
FRECUENTES.
Construir una vivienda plantea dudas distintas de las que aparecen al comprar una casa terminada. Estas son algunas de las más habituales.
Qué es una hipoteca autopromotor
Es un préstamo hipotecario destinado a financiar la construcción de una vivienda promovida por su futuro propietario. Suele funcionar mediante disposiciones progresivas de capital, ligadas al avance de la obra.
Puedo pedirla si todavía no tengo terreno
Lo habitual es que las entidades exijan tener el terreno en propiedad. Financiar su compra junto con la construcción no suele formar parte de las condiciones habituales de una hipoteca autopromotor. La viabilidad dependerá del banco y de la operación.
Qué porcentaje financia una hipoteca autopromotor
Como referencia general, el Banco de España señala que habitualmente se financia hasta el 80 % del presupuesto de construcción o del valor de tasación previsto de la vivienda terminada, el menor de ellos. La cifra aprobada puede ser diferente y depende del análisis de cada entidad.
Necesito licencia de obras antes de solicitarla
Habitualmente se exige contar con la licencia municipal de obras y con el proyecto técnico correspondiente. Puedes solicitar información antes, pero la entidad puede condicionar la aprobación o disposición de fondos a disponer de esos documentos.
El banco me entrega todo el préstamo al principio
Normalmente no. Las cantidades se liberan en distintas fases según la obra avanza y se cumplen las condiciones pactadas, que pueden incluir certificaciones técnicas.
Qué es una certificación de obra
Es un documento técnico que acredita la parte de la construcción ejecutada. La entidad puede utilizarlo para comprobar el avance y autorizar la siguiente disposición de capital.
Qué pasa si la construcción cuesta más de lo previsto
Puede ser necesario aportar más fondos propios o solicitar una revisión de la financiación, sin garantía de que la entidad la acepte. Por eso conviene prever imprevistos y revisar los presupuestos antes de comenzar.
Se paga hipoteca mientras se construye
Sí, según lo establecido en el contrato. Algunas operaciones incluyen carencia de capital durante la obra, de modo que se pagan intereses sin amortizar capital durante ese período.
Puedo financiar una casa prefabricada con una hipoteca autopromotor
Puede estudiarse cuando se trata de una vivienda que cumple los requisitos urbanísticos y de garantía exigidos por la entidad. La construcción, su vinculación al terreno y las condiciones del proyecto son determinantes.
Qué pasa con el seguro decenal si construyo para vivir yo
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla una excepción para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar destinada a uso propio. Si se transmite dentro de los diez años, pueden surgir obligaciones adicionales de garantía, con las excepciones legalmente previstas.
Cómo empiezo a estudiar mi financiación
Déjanos una forma de contacto. Hablaremos contigo para conocer si ya tienes el terreno, en qué fase está el proyecto y qué financiación necesitas. Si decides continuar, te explicaremos cómo acceder al estudio con un colaborador hipotecario.
TIENES EL PROYECTO.
HABLEMOS DE FINANCIACIÓN.
Tanto si ya tienes un solar como si estás preparando la construcción, podemos conocer en qué punto estás y qué necesitas financiar.
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