COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA
VIVIENDO EN EL EXTRANJERO.
Vives y trabajas en otro país, pero quieres comprar una casa en España. Puedes hacerlo sin trasladar previamente tu residencia, aunque tendrás que organizar algunos trámites y demostrar tu situación económica.
Esta guía te ayuda a preparar el NIE, los documentos de ingresos, la financiación y la firma de compraventa para evitar que la distancia retrase la operación.
LA COMPRA ES AQUÍ.
Los requisitos cambian según el país de residencia, la entidad y las características de la compraventa.
NO IMPORTA SOLO TU PASAPORTE.
IMPORTA DÓNDE RESIDES.
Para estudiar una hipoteca, el banco tendrá en cuenta dónde vives, dónde tributas, en qué moneda cobras y cómo puedes acreditar tus ingresos. La nacionalidad y la residencia son conceptos distintos.
Eres español y vives fuera.
Tener nacionalidad española no significa que el banco vaya a estudiar tu hipoteca como la de una persona residente en España. Tus ingresos y obligaciones pueden depender de otro país.
Eres extranjero y no resides en España.
Puedes adquirir una vivienda en España y solicitar financiación. La entidad comprobará la documentación personal, económica y fiscal exigida para tu situación.
Quieres mudarte a España.
Debes diferenciar tu situación actual de tus planes futuros. La entidad evaluará la operación utilizando las circunstancias y los ingresos que puedas acreditar.
Tu situación actual determina qué documentación debes preparar.
Antes de solicitar financiación, identifica tu residencia fiscal, el origen de tus ingresos y la moneda en que los recibes.
TU EXPEDIENTE VIENE
DE DOS PAÍSES.
La documentación se divide entre la necesaria para identificarte y comprar en España, y la que acredita tu capacidad de pago en el país donde resides.
| Categoría | Documentación habitual | Para qué se solicita |
|---|---|---|
| Identificación | Pasaporte o documento de identidad válido; NIE cuando corresponda | Identificar al comprador y formalizar los trámites |
| Residencia fiscal | Certificado o justificante de residencia fiscal, si lo solicita la entidad | Determinar la situación fiscal y documental |
| Empleo e ingresos | Contrato, nóminas, declaraciones fiscales o documentación de actividad | Acreditar la procedencia y continuidad de los ingresos |
| Cuentas y ahorros | Extractos, certificados de saldos y justificantes del origen de fondos | Comprobar aportación propia y movimientos financieros |
| Deudas | Información de préstamos y, cuando proceda, informe crediticio del país de residencia | Evaluar las obligaciones de pago existentes |
| Vivienda | Información registral, precio, contrato de arras o compraventa y tasación | Analizar la operación y la garantía hipotecaria |
| Documentos extranjeros | Traducciones y legalizaciones o apostillas cuando correspondan | Permitir que la documentación sea aceptada para el trámite |
No existe una lista idéntica para todos los países y entidades. Comprueba el formato, el idioma y la vigencia exigidos antes de encargar traducciones o legalizaciones.
Consultar cómo estudia la solvencia el banco
ANTES DE FIRMAR,
PREPARA TU IDENTIFICACIÓN.
Si eres extranjero y vas a comprar una vivienda en España, normalmente necesitarás un Número de Identidad de Extranjero (NIE) para los trámites de la operación.
El NIE es un número de identificación. Su asignación no concede por sí misma un permiso de residencia ni determina tu residencia fiscal.
Puedes solicitarlo por intereses económicos en España. Si te encuentras fuera del país, consulta el procedimiento a través del consulado español correspondiente a tu lugar de residencia.
Comprueba con suficiente antelación los formularios, la documentación de identidad, la justificación del motivo de solicitud y la tasa que corresponda.
Consultar el trámite oficial del NIERevisa el procedimiento vigente y solicita el número con antelación. El calendario de la compra no debe depender de obtenerlo en el último momento.
SI COBRAS FUERA DE ESPAÑA,
EL BANCO NECESITA MÁS DATOS.
El banco debe comprobar que puedes pagar una hipoteca en España con ingresos que pueden proceder de otro país, otra empresa y otra moneda.
En operaciones con no residentes, algunas entidades limitan más el porcentaje financiado. Por eso conviene calcular desde el principio cuánto aportarás con tus ahorros.
Si cobras en una moneda distinta del euro, revisa también cómo podría afectar una variación del tipo de cambio a tu capacidad de pago. La operación puede estar sujeta a reglas específicas para préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.
El país donde trabajas y declaras impuestos también puede determinar qué documentación exige el banco y qué operaciones está dispuesto a estudiar.
MONEDA. AHORROS.
El importe aprobado y las condiciones dependen de la entidad y del análisis individual.
ORGANIZA LA OPERACIÓN
ANTES DE VIAJAR.
Cuando resides en otro país, coordinar documentación, banco, vendedor y notaría requiere especial atención a los plazos.
Si necesitas financiación, intenta obtener una valoración inicial de viabilidad antes de asumir compromisos de compra que dependan de la aprobación bancaria.
Puedes gestionar determinadas actuaciones mediante representación, pero debes comprobar qué poderes son válidos y si el banco o el notario exige tu presencia en alguna fase.
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01
Prepara tu identificación.
Comprueba los documentos personales y solicita el NIE, si corresponde.
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02
Consulta la financiación disponible.
Indica dónde resides, de dónde proceden tus ingresos, el presupuesto de compra y tus fondos propios.
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03
Revisa la vivienda y los compromisos.
Comprueba titularidad, cargas, situación urbanística y las condiciones del contrato de arras antes de firmarlo.
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04
Completa el expediente bancario.
Entrega los documentos económicos extranjeros en el formato que exige la entidad y tramita la tasación.
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05
Coordina la firma y los impuestos.
Revisa la documentación hipotecaria, los trámites notariales, los pagos fiscales y la inscripción de la compraventa.
COMPRAR DESDE FUERA
TAMBIÉN TIENE GASTOS EN ESPAÑA.
Debes reservar fondos para los impuestos y costes de compra, además de la parte del precio que no financie el banco.
| Concepto | Qué debes comprobar |
|---|---|
| ITP | Generalmente aplicable a vivienda usada; el tipo depende del territorio y de la operación. |
| IVA y AJD | Pueden corresponder a la compra de vivienda nueva sujeta a IVA. |
| Notaría y registro | Costes de formalización e inscripción de la compraventa. |
| Tasación | Habitualmente necesaria cuando solicitas financiación hipotecaria. |
| Documentación internacional | Traducciones, legalizaciones, apostillas y poderes, cuando procedan. |
| Tributación posterior | Posibles obligaciones por ser propietario no residente y por los rendimientos de la vivienda, según su uso. |
No utilices un porcentaje fijo de gastos sin comprobar dónde compras, la clase de inmueble y la base imponible correspondiente.
Calcular los gastos de adquisición
DUDAS AL COMPRAR
DESDE OTRO PAÍS.
Respuestas sobre residencia, identificación, documentación y coordinación de la compra.
Puedo comprar una vivienda en España sin ser residente
Sí. La residencia fuera de España no impide por sí misma adquirir una vivienda. Debes cumplir los requisitos de identificación, formalización y tributación aplicables.
Si tengo nacionalidad española pero vivo fuera soy no residente
Puedes ser español y no residente fiscal en España. La nacionalidad y la residencia fiscal son conceptos diferentes. El banco estudiará tu situación efectiva.
Necesito NIE para comprar una casa
Si eres extranjero, normalmente necesitarás NIE para identificarte en los trámites económicos y notariales. Puedes consultar su solicitud desde el exterior mediante las oficinas consulares españolas.
Cuánto financian los bancos a los no residentes
Depende de la entidad, el país de residencia, la moneda de ingresos y la operación. Algunas entidades aplican porcentajes inferiores a los habituales para compradores residentes.
Puedo solicitar la hipoteca cobrando en otra moneda
Algunas entidades pueden estudiar operaciones con ingresos en divisas distintas del euro. Deberán evaluar los riesgos y aplicar las normas que correspondan.
Debo traducir las nóminas y documentos extranjeros
Puede ser necesario traducir determinados documentos y, en algunos casos, legalizarlos o apostillarlos. Confirma las exigencias antes de encargar esos trámites.
Tengo que viajar a España para firmar la compraventa
En determinadas circunstancias puedes actuar mediante representante con un poder válido. No obstante, debes verificar las condiciones del notario, del banco y de la operación hipotecaria.
Es obligatorio abrir una cuenta bancaria española
Puede ser necesaria o conveniente según la entidad, la operativa de pagos y las condiciones del préstamo. Comprueba los requisitos y los posibles costes asociados.
Qué impuestos pago si compro una vivienda en España desde fuera
La adquisición puede tributar por ITP o por IVA y AJD, según el inmueble y la operación. La propiedad también puede generar obligaciones tributarias posteriores.
Cuándo debo iniciar los trámites de financiación
Conviene empezar antes de firmar compromisos de compra, especialmente si necesitas preparar documentos del extranjero, obtener el NIE o coordinar traducciones y poderes.
VIVES EN OTRO PAÍS.
QUIERES COMPRAR EN ESPAÑA.
Si estás buscando una vivienda en España y necesitas financiación, podemos conocer tu situación y explicarte cómo continuar con un estudio hipotecario.
Consultar financiación desde el extranjero
Indica tu nombre y una forma de contacto. El código postal es opcional.