CUÁNTO CUESTA COMPRAR
UNA VIVIENDA, ADEMÁS DE SU PRECIO.
Encuentras una casa de 250.000 €. Tienes ahorros para la entrada y el banco está dispuesto a estudiar la hipoteca. Pero todavía falta presupuestar los impuestos, las escrituras y otros gastos de la operación.
Aquí puedes distinguir qué pagarás al comprar vivienda nueva o usada, qué costes asume el banco y cómo preparar un presupuesto antes de firmar arras.
MÁS GASTOS.
Los impuestos dependen del inmueble, la comunidad autónoma y tus circunstancias como comprador.
EL PRECIO ANUNCIADO
NO ES EL PRESUPUESTO FINAL.
Para saber cuánto dinero necesitas, separa el importe de la compraventa de los gastos necesarios para completarla. Si necesitas una hipoteca, añade también los costes que te correspondan por contratarla.
Precio y entrada.
El precio es lo que pagarás al vendedor. La entrada es la parte que aportas con tus fondos porque el préstamo no cubre todo ese importe.
Impuestos de adquisición.
En vivienda usada suele corresponder ITP. En vivienda nueva sujeta a IVA, normalmente se aplica IVA y puede corresponder AJD por la escritura de compraventa.
Escritura e inscripción.
La compraventa genera costes notariales y de inscripción registral. Su distribución depende de las normas y de lo pactado válidamente entre las partes.
Tasación y otros servicios.
Si solicitas una hipoteca, normalmente pagarás la tasación. También puede haber gastos de gestoría de la compraventa, intermediación o asesoramiento si los contratas y procede su cobro.
Cuánto te falta para comprar?
Introduce el precio de la vivienda, la financiación prevista y los fondos de los que dispones para estimar tu necesidad de ahorro.
VIVIENDA NUEVA O USADA.
LOS IMPUESTOS CAMBIAN.
La diferencia principal es el impuesto que grava la transmisión. Una vivienda de primera entrega sujeta a IVA no tributa de la misma forma que una compraventa de segunda mano sujeta a ITP.
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA | ITP |
| Tipo general | 10 % de IVA | Depende de la comunidad autónoma |
| AJD de compraventa | Normalmente sí, con tipo autonómico y posibles beneficios fiscales | La transmisión sujeta a ITP no paga además AJD gradual por la misma compraventa |
| Posibles tipos reducidos | Algunas viviendas protegidas y supuestos especiales | Según edad, vivienda habitual, familia u otras condiciones autonómicas |
| Otros gastos | Notaría, registro y servicios que correspondan | Notaría, registro y servicios que correspondan |
El IVA general del 10 % corresponde a las primeras entregas de vivienda sujetas a ese impuesto. No todas las viviendas anunciadas como nuevas tienen necesariamente idéntica tributación: hay que comprobar la operación concreta.
Consultar IVA e ITP en la Agencia Tributaria
DÓNDE COMPRAS
CAMBIA LO QUE PAGAS.
El ITP y el AJD se regulan por la normativa aplicable en cada territorio. Por eso, antes de calcular los impuestos, necesitas conocer la comunidad autónoma en la que está situada la vivienda.
Ejemplo: ITP general en Cataluña
| Tramo de valor | Tipo marginal |
|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| De 600.000 € a 900.000 € | 11 % |
| De 900.000 € a 1.500.000 € | 12 % |
| Importe que supere 1.500.000 € | 13 % |
La tarifa general se aplica por tramos. El impuesto concreto depende de la base imponible, del régimen fiscal de la operación y de los posibles tipos reducidos o especiales.
En Cataluña existen beneficios fiscales sujetos a requisitos, entre otros, para determinados compradores jóvenes, familias numerosas o monoparentales y personas con discapacidad. Comprueba siempre si cumples las condiciones antes de utilizarlos en tu presupuesto.
Para una vivienda nueva sujeta a IVA también puede corresponder AJD por la escritura de compraventa. En Cataluña, el tipo general de estos documentos notariales es del 1,5 %, sin perjuicio de otros tipos y beneficios previstos.
Consultar ITP y tipos reducidos en Cataluña
DOS CASAS DE 250.000 €.
DOS PRESUPUESTOS DISTINTOS.
Imagina dos viviendas de igual precio en Cataluña. Una es de segunda mano y la otra es una primera entrega sujeta a IVA. Suponemos que el banco aprueba un préstamo de 200.000 € y que no se aplica ningún beneficio fiscal.
| Concepto | Usada | Nueva |
|---|---|---|
| Precio de compra | 250.000 € | 250.000 € |
| Préstamo hipotecario supuesto | 200.000 € | 200.000 € |
| Entrada no financiada | 50.000 € | 50.000 € |
| ITP general | 25.000 € | No corresponde |
| IVA del 10 % | No corresponde | 25.000 € |
| AJD de compraventa al 1,5 % | No corresponde | 3.750 € |
| Total de fondos propios calculados | 75.000 € | 78.750 € |
Los importes anteriores no incluyen notaría, registro de compraventa, tasación ni otros costes de la operación. Tampoco contemplan diferencias entre el precio y la base imponible fiscal, ni bonificaciones aplicables al comprador.
Calcula tu propia operación.
Cambia el precio, la financiación y los impuestos estimados para conocer cuánto dinero deberías preparar antes de comprar.
QUÉ PAGAS TÚ.
QUÉ PAGA EL BANCO.
Comprar una vivienda y contratar una hipoteca son dos operaciones distintas, aunque normalmente se formalicen el mismo día.
| Gasto | A quién corresponde |
|---|---|
| ITP o IVA de compraventa | Comprador, cuando corresponda |
| AJD de la compraventa | Comprador, cuando se devengue |
| Notaría de compraventa | Según régimen legal y pacto válido entre las partes |
| Registro de la compraventa | Habitualmente comprador |
| Tasación para la hipoteca | Comprador o prestatario |
| Notaría de la escritura hipotecaria | Banco, salvo copias solicitadas por otras partes |
| Registro de la hipoteca | Banco |
| Gestoría de la hipoteca | Banco |
| AJD del préstamo hipotecario | Banco, conforme a la normativa tributaria vigente |
| Comisión de apertura | Prestatario, si está pactada y procede |
Que el banco pague la formalización de la hipoteca no significa que deba pagar la escritura de compraventa ni tus impuestos como comprador. Solicita un desglose separado de ambas operaciones.
Ver el reparto explicado por el Banco de España
ANTES DE FIRMAR ARRAS,
REVISA ESTAS CIFRAS.
Una señal entregada al vendedor puede comprometer una parte importante de tus ahorros. Conviene conocer la financiación y los costes de compra antes de asumir obligaciones contractuales.
La aprobación hipotecaria depende de la entidad. Si necesitas financiación, estudia cómo se regula la operación en el contrato de arras, incluidos los supuestos en los que no se conceda el préstamo.
Revisar los requisitos bancarios-
01
Identifica el impuesto.
Comprueba si la operación tributa por IVA o ITP, qué tipo corresponde y si reúnes los requisitos para una reducción o bonificación.
-
02
Confirma la base imponible.
El precio pactado no siempre coincide con la base fiscal. En los supuestos en que proceda, revisa el valor de referencia catastral y las reglas aplicables.
-
03
Presupuesta los costes adicionales.
Solicita previsión de notaría, registro, tasación y servicios que hayas contratado. Separa los gastos de compraventa de los hipotecarios.
-
04
Comprueba cuánto financiará el banco.
Calcula la diferencia entre el precio y el préstamo previsto, sin dar por aprobada ninguna financiación que todavía esté pendiente de estudio.
DUDAS SOBRE IMPUESTOS
Y GASTOS DE COMPRA.
Las respuestas dependen de qué compras, dónde compras y cómo financias la operación.
Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa
Depende del tipo de inmueble y de la comunidad autónoma. Una vivienda nueva sujeta a IVA tributa generalmente al 10 % y puede devengar AJD. En vivienda usada suele aplicarse ITP con las tarifas autonómicas correspondientes.
Qué gastos tengo si compro sin hipoteca
Sigues teniendo los impuestos de compraventa y los gastos de formalización e inscripción que correspondan. No tendrás los gastos propios de contratar el préstamo hipotecario, como la tasación exigida para esa financiación.
La vivienda nueva paga IVA e ITP
No se pagan ambos impuestos por la misma adquisición en el régimen ordinario. Una primera entrega sujeta a IVA puede devengar también AJD por la escritura de compraventa.
El ITP es igual en toda España
No. Las comunidades autónomas establecen tarifas y beneficios fiscales dentro del marco legal aplicable. Debes consultar la administración tributaria del territorio donde está el inmueble.
Qué ocurre si el valor de referencia supera el precio
En transmisiones sujetas a ITP, el valor de referencia catastral puede influir en la base imponible. Debes comprobar las reglas de determinación de la base y las vías de impugnación previstas.
Quién paga la notaría al comprar una vivienda
Hay que distinguir la escritura de compraventa de la escritura hipotecaria. El reparto de los costes de compraventa depende del régimen aplicable y de los pactos válidos. La escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 corresponde al banco, salvo las copias solicitadas por otras partes.
Tengo que pagar la tasación si el banco rechaza la hipoteca
La tasación suele ser un coste a cargo del solicitante. Realizarla no implica que el préstamo vaya a aprobarse ni que se reintegre el coste si la solicitud es denegada.
Puedo financiar los impuestos y gastos de compra
Depende de la operación y de lo que apruebe la entidad. La financiación de un porcentaje alto del precio no implica necesariamente que también queden cubiertos los impuestos y los demás gastos.
Hay descuentos fiscales para compradores jóvenes
Algunas comunidades autónomas contemplan tipos reducidos y beneficios para jóvenes que cumplen determinados requisitos. La edad, los ingresos, el destino habitual de la vivienda y otras condiciones pueden influir.
Los gastos de compra pueden cambiar antes de firmar
Sí. Pueden variar si cambia la operación, la base imponible, el presupuesto de los servicios o la normativa aplicable. Actualiza los cálculos antes de comprometer fondos.
YA SABES QUÉ DEBES PAGAR.
AHORA ESTUDIA CÓMO FINANCIARLO.
Si has calculado la entrada, los impuestos y los costes de compra, el siguiente paso es comprobar qué préstamo hipotecario podría encajar con tus ingresos y ahorros.
Estudiar la financiación de mi compra
Déjanos tu nombre y una forma de contacto. El código postal es opcional.